El Upper Valley de El Paso: casas y financiamiento junto al río Bravo

Terrenos con riego y lotes grandes: lo que cambia en los papeles

En el Upper Valley todavía hay tierras de cultivo, y algunas casas están en terrenos amplios o de forma irregular en lugar de un lote común de fraccionamiento. En un terreno así, lo importante es revisar la tierra misma. Antes de hacer una oferta, pida un deslinde (survey) reciente, lea cada servidumbre que aparezca en el compromiso de título y averigüe si el terreno da a una acequia o a un camino de acceso que se comparte con los vecinos.

Si se dice que la propiedad tiene riego, pida por escrito que se aclare qué se incluye: algún arreglo de agua de riego, un cargo anual o la obligación de mantener una acequia o compuerta. La compañía de título puede confirmar qué se transfiere realmente con la escritura; lo que diga un vecino de palabra no cuenta igual. Cuando hay un préstamo de por medio, el valor de un terreno poco común del valle lo fija el avalúo que se pide para ese préstamo, así que conviene platicar desde el principio con Eduardo sobre el tamaño y las características del lote.

Cerca del río: drenaje, zonas de inundación y seguro contra inundaciones

El bosque, esa franja de árboles y matorral a la orilla del río Bravo, es parte de lo que distingue al Upper Valley del resto de la ciudad. Vivir en tierra baja, junto al río y a campos de riego, también obliga a preguntar a dónde se va el agua después de una tormenta fuerte.

Si la dirección está en el fondo del valle, sobre todo cerca del bosque o junto a un campo de cultivo, revise desde temprano si la propiedad está en una zona de inundación marcada en los mapas; en el Flood Map Service Center de FEMA se puede consultar el mapa de inundación de una dirección. Cuando una casa está en una zona de alto riesgo de inundación, por lo general el prestamista exige un seguro contra inundaciones como condición del préstamo, y esa prima pasa a formar parte del presupuesto mensual de vivienda junto con los impuestos y el seguro de la casa. Un inspector puede revisar la nivelación alrededor de los cimientos, y en un terreno antiguo conviene confirmar cómo recibe la casa el agua y el drenaje antes de dar por hecho que está conectada al servicio de la ciudad.

Dos códigos postales que cuentan historias distintas

Las estimaciones del Censo para los dos códigos postales del Upper Valley apuntan en direcciones contrarias. En el 79922, el 92.9 por ciento de las viviendas ocupadas las habitan sus dueños y la mediana del año de construcción es 1975, más antigua que la del Condado de El Paso, que es 1988. En el 79932, la proporción de viviendas ocupadas por sus dueños es de 71.1 por ciento y la mediana del año de construcción es 2001, o sea que más o menos la mitad de sus casas se construyeron en 2001 o después (ACS 2020-2024). La mediana del valor que reportan los propios dueños es de $350,200 en el 79922 (margen de error de $50,196) y de $267,200 en el 79932 (margen de error de $9,481); son estimaciones de los dueños, no precios de venta.

Eso quiere decir que una búsqueda en el Upper Valley puede juntar una casa de los años setenta en un terreno del valle con una casa más nueva en un lote de fraccionamiento, a pocos minutos una de otra. Con la primera, las preguntas van por el techo, la plomería, la instalación eléctrica y las ampliaciones que se le hayan hecho; con la segunda, por la garantía del constructor, la asociación de propietarios si la hay y el plano del fraccionamiento.

PID, asociaciones de propietarios y lo que suman al presupuesto mensual

Un lote nuevo de fraccionamiento en el 79932 puede pertenecer a una asociación de propietarios obligatoria, y una propiedad en cualquier parte del valle puede quedar dentro de un distrito de mejoras públicas (PID) o de un distrito de agua. La ley de Texas exige que el comprador reciba un aviso por escrito antes de firmar el contrato: la sección 49.452 del Código de Aguas para los distritos de agua, alcantarillado, drenaje o control de inundaciones, la sección 5.014 del Código de Propiedad para las cuotas de un PID y la sección 5.012 del mismo código para las asociaciones de propietarios.

El impuesto de un distrito o la cuota de un PID se suma al recibo normal del impuesto a la propiedad, y cuando la hipoteca incluye una cuenta de depósito en garantía (escrow) para impuestos y seguro, un recibo de impuestos más alto por lo general significa un pago mensual de escrow más alto. Las cuotas de la asociación normalmente se le pagan directo a la asociación, pero también cuentan en el presupuesto de vivienda. Los registros de cada propiedad y los trámites del título indican si una dirección de Doniphan o de Country Club está incluida.

Distritos escolares, Doniphan Drive, los impuestos de la ciudad y el homestead

Las direcciones del Upper Valley caen en El Paso ISD o en Canutillo ISD. Un código postal no es un límite de distrito escolar, así que el 79922 o el 79932 por sí solos no deciden cuál corresponde; antes de contar con una escuela en particular, pregúntele a ese distrito en qué zona de asistencia queda la casa. Doniphan Drive recorre todo el valle y sigue hacia Canutillo y Vinton, mientras que Country Club Road atraviesa el fondo del valle, así que haga el trayecto al trabajo o a la escuela desde la dirección que le interesa, a la hora en que de verdad lo haría.

Como esta parte del Upper Valley está dentro de la Ciudad de El Paso, la tasa de la ciudad forma parte del recibo de impuestos junto con la del condado, la del distrito escolar y las de otras entidades; el sitio de tasas del condado (truth-in-taxation) publica la tasa que adopta cada una. Una vez que sea dueño de una casa en el Upper Valley y viva en ella como residencia principal, puede solicitar ante el distrito de tasación la exención de homestead. Si adquiere la casa después del 1 de enero, según el Contralor de Texas puede recibir la exención por la parte que corresponda de ese año tributario una vez que la casa cumpla los requisitos, siempre que el dueño anterior no la haya recibido ese mismo año; por eso, cuándo se presenta la solicitud influye en cuándo se ve el valor gravable más bajo en el recibo y en la cuenta de escrow.

Cómo se financia una casa en el Upper Valley

Las solicitudes de financiamiento que se envían desde esta página le llegan a Eduardo Cepeda (NMLS #2708113), oficial de préstamos con licencia en Texas de JetMo (NMLS #2454704), quien responde por teléfono o correo electrónico; AstraBrava publica este sitio y no es un prestamista. En el mensaje del formulario puede decir si piensa en un terreno antiguo del valle en el 79922 o en un lote más nuevo en el 79932, y para cuándo.

La preaprobación, en términos generales, quiere decir que un oficial de préstamos revisa los ingresos, los ahorros, las deudas y el crédito documentados y entrega una carta con las condiciones para un préstamo; no es la aprobación final del préstamo. Para esa revisión, un oficial de préstamos por lo general pide una identificación oficial, talones de pago recientes, formularios W-2 o declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios recientes, y puede pedir más según el caso. En una propiedad del valle, llevar a esa conversación lo que ya sabe del deslinde, la zona de inundación, el servicio de agua y cualquier PID o asociación ayuda a que el presupuesto sea realista.

Para una mudanza por traslado (PCS) a Fort Bliss, JetMo incluye los préstamos VA entre los tipos de préstamo que ofrece, junto con los convencionales y los FHA. Si algún tipo de préstamo es adecuado para una compra en particular en el Upper Valley es algo que conviene preguntarle directamente a Eduardo.