Vinton, Texas: cómo financiar una casa en la villa del Upper Valley, entre Canutillo y Anthony

Las casas de Vinton: casi todas en manos de sus dueños y más nuevas que las de la ciudad

Alrededor del 85.6 por ciento de las viviendas ocupadas en Vinton las ocupan sus propios dueños, según la encuesta 2020 a 2024 de la Oficina del Censo, frente al 60.8 por ciento dentro de la Ciudad de El Paso. Las viviendas rentadas son una parte mucho menor del total de viviendas de la villa que del de la ciudad.

El año mediano de construcción en Vinton es 1991, siete años más reciente que el 1984 de la Ciudad de El Paso. En la misma encuesta, los dueños calculan en $109,100 el valor mediano de su propia casa en Vinton. Esa cifra es una estimación de los propietarios, no un precio de venta, y no dice nada de lo que valdría una casa o un terreno en particular.

Terreno, agua y las preguntas que trae un lote en Vinton

Los terrenos junto a los campos de Doniphan Dr pueden ser más grandes y de forma menos regular que un lote de ciudad. Antes de comprometerse, pida un levantamiento (survey) actualizado y revise los linderos y las servidumbres, confirme de dónde recibe la propiedad el agua potable y cómo se maneja el drenaje, y pregunte si el terreno incluye derechos de riego o acceso a la acequia, o si esos derechos se separaron del terreno antes.

Algunas subdivisiones del Condado de El Paso están dentro de un distrito de agua o de un distrito de mejoras públicas (PID), y algunas tienen asociación de propietarios; si un lote de Vinton cae en alguno se confirma lote por lote, no se da por hecho por la calle. Cuando aplica, la ley de Texas exige que el comprador reciba un aviso por escrito antes de que el contrato sea obligatorio: el Código de Aguas 49.452 para un distrito de agua, el Código de Propiedad 5.014 para un PID y el Código de Propiedad 5.012 para una asociación de propietarios. Vale la pena leer esos avisos con calma, porque el impuesto o la cuota de un distrito se suma a los impuestos a la propiedad que la dirección paga cada año.

Canutillo ISD, Doniphan Dr y el corredor de la I-10

A Vinton le corresponde principalmente Canutillo ISD, cuyo territorio tiene unos 39,282 habitantes según la estimación 2020 a 2024 de la Oficina del Censo y abarca también Canutillo y parte de la Ciudad de El Paso. Los mapas de límites de la Oficina del Censo ponen la orilla de Vinton pegada a la línea de Anthony ISD, hacia el norte, así que sobre todo una dirección cerca de esa línea hay que confirmarla con el distrito para saber qué escuela le toca.

Por Doniphan Dr circula el tráfico local de la villa y del valle rumbo a Canutillo y el Westside; la I-10 es la vía rápida hacia El Paso por el sur y hacia Nuevo México por el norte. A la hora pico los dos trayectos pueden variar bastante, así que haga la prueba por los dos antes de escoger una dirección.

Impuestos de la villa y la exención homestead en Vinton

Una dirección en Vinton queda fuera de la Ciudad de El Paso, así que la tasa de la ciudad no entra en su recibo de impuestos. Lo que sí suma el recibo son las tasas de cada entidad que cubre la dirección, que pueden incluir la villa, el Condado de El Paso, el distrito escolar, los distritos del colegio comunitario y del hospital y cualquier distrito especial; la tasa combinada de la propiedad exacta se consulta en el sitio de tasas del condado (truth-in-taxation).

Quien sea dueño de la casa en Vinton y viva en ella como residencia principal puede solicitar la exención de vivienda principal (homestead) que describe el Contralor de Texas, ante el Distrito de Tasación Central de El Paso. El Contralor explica que una propiedad adquirida después del 1 de enero todavía puede recibir la exención por la parte que corresponda de ese año, si el dueño anterior no recibió la misma exención para ese año.

Cómo se financia una casa en Vinton

Los impuestos a la propiedad forman parte del presupuesto mensual de vivienda, no solo de un recibo anual. En muchas hipotecas se cobran, junto con el seguro de la casa, a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow), así que la tasa combinada de una dirección en Vinton, la cuota de un distrito de agua o PID si el lote la tiene, y si ya tiene o no la exención homestead influyen en esa cifra mensual. Consultar la dirección exacta en el sitio de tasas del condado antes de hacer una oferta ayuda a que el cálculo parta del terreno real.

Los terrenos más grandes junto a las siembras traen sus propias preguntas de financiamiento. El tamaño del lote, el uso de la tierra, los derechos de riego, un pozo propio o una fosa séptica y las construcciones anexas pueden influir en el avalúo y en qué tipos de préstamo se ajustan a la propiedad, así que conviene plantear esos detalles con el oficial de préstamos desde temprano y no después de la oferta.

La preaprobación, en términos generales, significa que un prestamista revisó los ingresos, los ahorros y el crédito de quien pide el préstamo y emitió una carta con condiciones; no es la aprobación final del préstamo. Los oficiales de préstamos suelen pedir identificación, talones de cheque recientes, formas W-2 o declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios recientes, y la lista exacta depende del préstamo y de la situación de cada persona. JetMo incluye los préstamos VA entre los tipos de préstamo que ofrece; si la mudanza tiene que ver con Fort Bliss, pregúntele a Eduardo por los préstamos VA.

Las solicitudes de esta página le llegan a Eduardo Cepeda (NMLS #2708113), de JetMo (NMLS #2454704), oficial de préstamos con licencia en Texas, por teléfono o correo electrónico. Cuéntele qué parte de Vinton, a lo largo de Doniphan Dr, le interesa y para cuándo, y pregúntele a Eduardo sobre la preaprobación, los tipos de préstamo y cómo entran los impuestos y las cuotas de distrito de una dirección específica de Vinton en el presupuesto.